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溫州“住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期” 對(duì)樓市將是一個(gè)巨大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房子越來(lái)越成為富人擊鼓傳花的游戲。
??房子越來(lái)越成為富人擊鼓傳花的游戲
??對(duì)于不斷上漲的房?jī)r(jià)，不要認(rèn)為只是對(duì)窮人是剝奪，其實(shí)對(duì)富人何嘗不是致命的威脅？
??只要房?jī)r(jià)不斷上漲，意味著能買得起房子的人越來(lái)越少，因?yàn)槟愕氖杖胗肋h(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏，這樣一來(lái)，參與這個(gè)擊鼓傳花游戲的人會(huì)越來(lái)越少，到最后，留下一些有錢(qián)的富人自?shī)首詷?lè)，拿著幾套房子卻沒(méi)有接盤(pán)者，價(jià)格也只是名義上的價(jià)格，還要繳納大額續(xù)租費(fèi)。這就是金融學(xué)上所說(shuō)的有價(jià)無(wú)市，最終因?yàn)榱鲃?dòng)性缺乏導(dǎo)致泡沫必定破滅。
??這并不是草哥的聳人聽(tīng)聞，而是有實(shí)際數(shù)據(jù)支撐。2015年，全國(guó)居民人均可支配收入才21966元，雖然扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)7.4%，但是因?yàn)檫@個(gè)基數(shù)低，7.4%的增長(zhǎng)速度，意味著一年才增長(zhǎng)1600多元，這連一平方米房子的上漲價(jià)格都趕不上。
??按照每套房子100平方米計(jì)算，每平方米房子價(jià)格上漲500元，就要刷掉一百萬(wàn)名買房者的資格。如果房?jī)r(jià)不斷上漲，能買房的人就在不斷減少，今年以來(lái)這次一線城市房?jī)r(jià)的猛然上漲，至少減少了三百萬(wàn)名買房者的資格。所以一方面房?jī)r(jià)不斷上漲，一方面能買房者的數(shù)量不斷減少，導(dǎo)致房屋成交量不斷下跌。
??4月上旬，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一、二、三線城市成交面積均出現(xiàn)不同程度下降，其中一線城市成交面積降幅超40%，基本腰斬了，這除了受調(diào)控政策影響外，還一個(gè)重要因素就是房屋買賣參與者急劇減少。同時(shí)，全國(guó)土地成交面積也開(kāi)始下滑。
??現(xiàn)在的房子，已經(jīng)成為貨幣超發(fā)的蓄水池，已經(jīng)成為一個(gè)金融產(chǎn)品，其金融屬性十分明顯，不僅可以抵押貸款、使用杠桿、滿足融資需求，房產(chǎn)中介和開(kāi)放商還可以成為做市商，操控價(jià)格和奇貨可居，甚至成為了期貨，開(kāi)放商可以提前兩三年先收買房者的預(yù)付款，再去蓋房子。
??淪為金融產(chǎn)品的房子，因?yàn)闈q價(jià)還在不斷減少參與者人數(shù)，玩到最后會(huì)成為荷蘭的郁金花，因?yàn)閮r(jià)格太高而成為富人擊鼓傳花的游戲，這對(duì)那些手中有三五套，甚至幾十套房子的擁有者來(lái)說(shuō)，將成為災(zāi)難和負(fù)資產(chǎn)，因?yàn)橐院笠环矫骐S著有價(jià)無(wú)市，必然價(jià)格下跌，必將承擔(dān)高昂的持有成本，包括遺產(chǎn)稅和土地續(xù)租費(fèi)，這可是一大筆成本費(fèi)用。
??這也不是草哥的危言聳聽(tīng)，因?yàn)樽罱鼫刂荨白≌恋厥褂脵?quán)到期續(xù)期” 要交房?jī)r(jià)三成的新聞，就是一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)。
??盡管這則新聞的一些細(xì)節(jié)還有待明確，比如到底是按照建筑面積，還是按照土地使用面積計(jì)算？是按照房?jī)r(jià)現(xiàn)有價(jià)格計(jì)算還是按照基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算？公攤面積和容積率是否考慮？這些不同的算法，價(jià)格相差是非常大的。但不管怎樣，這其實(shí)并不是首例，以前的深圳、青島等地也發(fā)生過(guò)類似事件，而且也不會(huì)是最后一例，這樣的案例會(huì)越來(lái)越多，政府和有房者必須面對(duì)。
??最壞的結(jié)果是，完全按照房子的現(xiàn)有價(jià)格折算，時(shí)間上按照土地測(cè)繪時(shí)開(kāi)始算起，那么有房者不管是以后交易還是繼承給下一代，都要承擔(dān)非常大的費(fèi)用，并且房屋使用年限大大縮短，別看商品房土地使用年限有70年，但因?yàn)楹芏喾孔拥耐恋販y(cè)繪很早就開(kāi)始了，加上開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)時(shí)間，有些年限要縮短近10年。比如你買了一套新房，表面看是今年買的，但土地測(cè)繪實(shí)際上10年前說(shuō)不定就開(kāi)始了，這都要算在70年之內(nèi)的。
??目前，政府對(duì)這一敏感話題其實(shí)是回避的，相關(guān)的物權(quán)法也是回避的。雖然《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但是，“自動(dòng)續(xù)期”是有償還是無(wú)償，要不要收費(fèi)，怎么收費(fèi)？在法律層面都尚未明確。當(dāng)時(shí)之所以不明確，就是因?yàn)闋?zhēng)議太大，事情太敏感，所以回避。
??隨著各地這樣的案例逐漸增多，回避肯定不是辦法，但收費(fèi)是肯定的，只是決策層還拿不出一個(gè)穩(wěn)妥辦法，只能讓地方政府出來(lái)放風(fēng)和做一些試探。
??但不管怎樣，這對(duì)房?jī)r(jià)都是巨大利空，對(duì)自住房子還無(wú)所謂，對(duì)那些有很多套房子的擁有者，一旦年限已到，在土地續(xù)期的過(guò)程中，將承擔(dān)巨大的費(fèi)用。
??這個(gè)消息打擊最大的是二手房的交易，很多二手房已經(jīng)年限十幾二十年了，接盤(pán)者不僅要高價(jià)接盤(pán)，還面臨著住不到幾十年就要繳納一批巨額費(fèi)用的可能。這筆費(fèi)用比起象征意義的遺產(chǎn)稅，可就巨大多了，只有傻瓜才會(huì)這么干。
??樓市暴風(fēng)雨很快到來(lái)，有錢(qián)者是不斷買入房產(chǎn)，并一直持有留給子孫后代，讓他們來(lái)為你承擔(dān)巨大的繼承成本和土地續(xù)租成本，還是現(xiàn)在就賣掉，持有現(xiàn)金進(jìn)行其他流動(dòng)性強(qiáng)的投資，這個(gè)選擇不難做出?。?！
??這絕對(duì)是在拉仇恨！
??2010年以來(lái)的6年里，房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)可以稱得上風(fēng)起云涌。國(guó)內(nèi)100個(gè)主要城市中98個(gè)城市房?jī)r(jià)都在上漲或階段性上漲，只有兩個(gè)城市一直在下跌！
??更令人驚訝的是，其中一個(gè)在6年前的房?jī)r(jià)全國(guó)排第一。
??這兩個(gè)城市是誰(shuí)？6年里，這兩個(gè)城市身上發(fā)生了什么？
??6年來(lái)只有兩個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌
??過(guò)去6年以來(lái)，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都在上漲。而且有的城市是瘋漲，完全不顧大家能不能接受得了——比如去年以來(lái)的深圳，或是今年以來(lái)的上海！
??每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾呓帐崂砹酥笖?shù) 研究院研究100個(gè)研究標(biāo)的城市發(fā)現(xiàn)：
??過(guò)去6年里，98個(gè)城市的房?jī)r(jià)都在上漲。
??不知你注意到?jīng)]，2010年開(kāi)始，就有人唱衰全國(guó)房?jī)r(jià)，但至少現(xiàn)在來(lái)看，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)還是鐵打的營(yíng)盤(pán)。
??指數(shù) 研究院統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：
??2010年6月全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)在9042元的水平，隨后的6年，以波浪式前進(jìn)，上漲至2016年3月的11030元。
??過(guò)去6年里，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)的軌跡都幾乎與全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)同步。
??當(dāng)然也有例外，比如溫州：
??2010年9月開(kāi)始，以炒房聞名的溫州炒房團(tuán)沒(méi)放過(guò)本土。游資大舉進(jìn)入，一年多的時(shí)間里，房?jī)r(jià)從13968元漲到21083，漲幅超過(guò)了50%。不過(guò)好景不長(zhǎng)，2012年初開(kāi)始，溫州房?jī)r(jià)一直下跌，一直到2015年底。
??再比如，招人眼目的城市——內(nèi)蒙古鄂爾多斯(8.380, -0.25, -2.90%)，這個(gè)以出產(chǎn)煤炭和富翁的城市，2013年9月房?jī)r(jià)達(dá)近1萬(wàn)元，此后淪入溫州的命運(yùn)。
??接下來(lái)說(shuō)到了重點(diǎn)。完全背離國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的兩個(gè)城市——來(lái)自海南的難兄難弟：三亞和?？?！
??2010年6月，三亞的房?jī)r(jià)為28293元，此后一路跌來(lái)，到2016年3月已跌至18227元，跌幅近36%。與這一階段全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)相比，此消彼長(zhǎng)，呈現(xiàn)“反向喇叭形”。
??同屬于海南的?？冢浞?jī)r(jià)也走了類似的軌跡：6年里，房?jī)r(jià)從14125元的水平下跌至9208元。
??三亞和?？谠趺戳?？
??三亞和?？诎l(fā)生了什么事兒，6年里與全國(guó)房?jī)r(jià)背離，一路下行？
??別忘了，2010年時(shí)，三亞房?jī)r(jià)可是高過(guò)北上廣深等一線城市，位居全國(guó)第一。
??陽(yáng)光、海灘、宜居的“北緯18度”、椰子樹(shù)下的比基尼派對(duì)——三亞、海口有足夠的概念可以炒作，為什么購(gòu)房者不繼續(xù)買賬？
??先讓我們回到20多年前，看看那時(shí)候海南發(fā)生了什么！1992年前后，不足200萬(wàn)人的海南擁有2萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，房?jī)r(jià)在3年之內(nèi)已經(jīng)翻了兩番。泡沫破滅之后的苦果是遺留下超過(guò)500噸的“爛尾樓”、數(shù)百億的銀行壞賬和無(wú)法結(jié)案的官司。
??這是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域第一次大規(guī)模的炒作，也是第一次大規(guī)模的泡沫破滅。以三亞與?？跒榇淼暮Ｄ铣鞘惺軅苌睢?/p>
??之后，三亞針對(duì)房地產(chǎn)的政策更加謹(jǐn)慎，非剛需的炒房者對(duì)此也很小心。一直到2006年，海南房地產(chǎn)的內(nèi)傷才基本痊愈，此前積壓的商品房與土地已基本處置完。
??但是別忘了，2006年前后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)正在狂飆，三亞與?？诘姆?jī)r(jià)也隨之起舞。直到2010年前后到達(dá)頂峰，之后又一路下降。
??為什么會(huì)有這種走勢(shì)？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾叻Q：
??三亞樓市屬于既限購(gòu)又降價(jià)雙重屬性依附的城市，這是比較罕見(jiàn)的。限購(gòu)是防范樓市炒作，而降價(jià)是為了去庫(kù)存。
??而更重要的是，嚴(yán)躍進(jìn)等地產(chǎn)人士認(rèn)為，三亞旅游地產(chǎn)一個(gè)最大問(wèn)題就是沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，市區(qū)和旅游度假區(qū)的風(fēng)格差異太大，沒(méi)有融合。
??陽(yáng)光、海灘和比基尼派對(duì)畢竟不如產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)讓買房者更放心。一名在海南做地產(chǎn)中介的人士告訴記者：
??對(duì)三亞來(lái)說(shuō)，來(lái)買房子的人既要投資海景房又要兼顧‘能到三亞市區(qū)走走'——這類項(xiàng)目一定程度上是大手筆運(yùn)作，而大手筆運(yùn)作需要相對(duì)低廉的土地成本。但這類項(xiàng)目從實(shí)際銷售來(lái)看，購(gòu)買群體并不多。
??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三亞房?jī)r(jià)逐月下降，一方面是限購(gòu)政策下投機(jī)客總體是在下降的，另一方面是供應(yīng)壓力下房企主動(dòng)進(jìn)行降價(jià)。
??土地供應(yīng)方面也一定程度上反映了三亞房地產(chǎn)的熱度，據(jù)海南省國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，2015年三亞市土地一共成交僅21宗。
??三亞的“難兄難弟”——海口也并不樂(lè)觀。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：
??對(duì)海口來(lái)說(shuō)，面臨一個(gè)新的問(wèn)題，即很多購(gòu)房者購(gòu)房后并不入住，屬于候鳥(niǎo)型的一類購(gòu)房群體。
??這一定程度上影響了?？诘臉鞘型顿Y價(jià)值，制約了海口房?jī)r(jià)。
??曾經(jīng)的房地產(chǎn)行業(yè)的明星城市，獨(dú)特的政策，獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)，加上游資炒作，頻頻與國(guó)內(nèi)其他城市的走向背離，這確實(shí)值得反思！
